Hi inverteixes
Compres participacions de la societat propietària de la casa. Tens una part de l’actiu, no un dret d’ús ni una quota de club.
Sis famílies. Una casa. Gestió integral.
La casa d’estiu on tornaràs cada any. Sense comprar-la sencera.
Des de 40.000 € pots adquirir participacions de la societat propietària d’una casa mediterrània amb piscina. El model preveu tres setmanes d’ús l’any, amb una tarifa de 675 € per setmana en temporada mitjana o baixa, davant d’un valor estimat de 1.800 € per a un hoste. La resta del temps, la casa es comercialitza per al lloguer. En l’escenari central simulat, els ingressos cobririen els costos previstos i generarien un cobrament anual; no està garantit. Ens encarreguem de la compra, el lloguer i el manteniment.
60.000 € d’aportació de referència3 setmanes d’ús cada any≈2.708 € anuals abans d’estades i impostosGestió integral
La teva setmana a la casa: 675 €. La d’un hoste: 1.800 €.
PROPIA es troba en una etapa inicial i encara no hi ha cap oportunitat oberta. Les xifres són simulades; la informació detalla les hipòtesis i els riscos principals.
CASA RIU / EXEMPLE SIMULAT
El diumenge d’agost que no vols que s’acabi.
Una casa on els nens ja saben on és tot. La taula fora, el bany abans de sopar, els mateixos amics l’any que ve. Això no surt a cap full de càlcul, i és la meitat de la raó per fer-ho.
En 30 segons
Es lloga quan no s’utilitza
La comercialitzem, la mantenim i et passem comptes. Si hi ha benefici net a repartir, es distribueix segons la participació de cadascú.
I també en gaudeixes
En temporada mitjana o baixa, una setmana valorada en 1.800 € per a un hoste té una tarifa de copropietari de 675 €, que es descompta del cobrament anual.
LA COMPARACIÓ QUE NINGÚ ET FA
El que de veritat estàs decidint.
Gairebé ningú compara PROPIA amb un fons indexat, perquè gairebé ningú posa 60.000 € en un fons per no anar de vacances. El que estàs decidint de veritat és això: els mateixos diners, les mateixes setmanes d’estiu, tres maneres d’aconseguir-les. Posa tu el rendiment que esperes dels teus estalvis i mira què surt.
Els teus estalvis
Setmanes que vols fer servir
Rendiment que esperes d’un fons indexat
| Comprar la casa sencera | PROPIA | Fons indexat + lloguer | |
|---|---|---|---|
| Capital que immobilitzes | 360.000 € | 60.000 € | 60.000 € |
| El que cobres l’any | ≈ 7.300 € (si la gestiones tu) | ≈ 2.708 € | ≈ 3.000 € (si vens participacions) |
| El que pagues per les teves setmanes | 0 € | 1.350 € (ja descomptats) | 3.600 € |
| Despeses fixes de la teva butxaca | ≈ 9.000 € | 0 € | 0 € |
| La teva posició al final de l’any | — | ≈ 2.558 € | ≈ -600 € |
| Feina teva | Molta | Cap | Cap |
| Pots recuperar els diners | Mesos o més | Pot superar un any | Habitualment, en pocs dies |
| Risc si es regula el turisme | Exposició directa | Compartit, però real | Sense exposició directa |
≈ 3.158 €l’any de diferència al teu favor.
amb un fons al 5%, 2 setmanes d’ús i la mateixa casa cada any.
El rendiment d’un fons indexat és volàtil i la seva fiscalitat depèn del producte i de les circumstàncies personals, però acostuma a estar molt més diversificat. La revalorització de l’immoble no està garantida; pots excloure-la de la simulació. PROPIA concentra el risc en un sol actiu, municipi i ús. La taula no afirma que PROPIA rendeixi més: compara una simulació de propietat i ús amb el cost estimat del lloguer vacacional.
LA PREGUNTA QUE TOTHOM FA
I qui es queda l’agost?
Ningú «es queda» l’agost. Juliol i agost són les nou setmanes que sostenen el rendiment dels sis, així que es lloguen. Cada copropietari té dret a una d’aquestes setmanes per rotació —et toca una vegada cada tres anys— i la paga al seu valor real, no a meitat de preu, perquè si no, els ho estaria traient als altres cinc. Les altres dues setmanes les tries en temporada mitjana, que és quan la casa sovint estaria buida: per això aquí sí que valen la meitat.
- Alta (9 setmanes, jul–ago) — Dues de les nou roten entre els sis copropietaris —a cadascú li correspondria una vegada cada tres anys—, a 2.350 €; les altres set es reserven per al mercat de lloguer.
- Mitjana (12 setmanes) — Setmanes de copropietari a 675 €. Si ningú les demana, es lloguen.
- Baixa (6 setmanes) — Setmanes de copropietari a 675 €. Caps de setmana llargs inclosos.
- Lloguer (25 setmanes) — La casa treballa.
- 18 setmanes l’any reservades per als sis (temporada mitjana i baixa). A prorrata: amb 60.000 € de 360.000 en surten 3.
- A més, 2 de les 9 setmanes d’agost roten entre els sis a preu de mercat: a cadascú li toca una vegada cada tres anys.
- La proposta preveu obrir cada novembre l’elecció de l’any següent, en dues rondes i amb un ordre de prioritat rotatori. El primer ordre se sorteja i després va rotant.
- El que paga un copropietari entra al bot comú i es reparteix entre els sis. Quan tu fas servir la casa, no li treus res a ningú: li pagues.
- Les setmanes no s’acumulen d’un any a l’altre. Si no les fas servir, cobres més.
Compte amb els números: en el calendari simplificat de 52 setmanes (364 nits), 140 nits —18 setmanes de temporada mitjana i baixa més 2 d’agost— es reserven per als copropietaris. Queden 224 nits al mercat i l’escenari central en preveu 155 de llogades: un 69% de les nits ofertes. El 42% de la fitxa es calcula sobre les 364 nits del calendari i inclou tant les nits reservades com les no venudes.
Aquest repartiment és una proposta del model. Les regles definitives s’hauran de recollir al pacte de socis de cada casa i requeriran revisió jurídica abans de signar.
Fes números
El teu any
Import
Setmanes d’ús
La teva part de la casa16,7 %
El teu cobrament anual1.358 €
Setmanes a la casa2
El que pagaria un hoste per aquestes setmanes3.600 €
Si de totes maneres anaves de vacances, aquesta combinació et surt 2.250 € a favor.
El que pagaria un hoste no són diners que cobris: és el que t’estalvies si hi vas tu. L’avantatge econòmic de cada setmana és la diferència amb la tarifa de copropietari: 1.125 €. El que paguen els copropietaris que fan servir la casa entra al benefici comú i es reparteix entre tots, així que una part et torna; aquí no ho comptem, per no inflar la xifra. Xifres simulades sobre l’escenari central de Casa Riu, abans d’impostos.
Exemple simulatUna casa PROPIA
Casa Riu01
Casa Riu és un exemple de projecte basat en una masia reformada a Ulldecona (Montsià), a vint minuts de les platges del Delta de l’Ebre i d’Alcanar. La simulació pressuposa una llicència turística vigent, una temporada de lloguer àmplia i espais adequats tant per als hostes com per als copropietaris.
185 m² construïts en una parcel·la de 620 m², amb tres habitacions dobles, dues terrasses, piscina privada i una zona d’ombra per menjar a fora. L’escenari central preveu 155 nits de lloguer l’any.
- 185 m² construïts
- 3 habitacions dobles
- Piscina privada
- 155 nits l’any
Aportació per inversor60.000 €
Cobrament anual estimat≈ 2.708 €
Rendibilitat de caixaAmb la informació completa
6 inversors · sense hipoteca
Veure com es reparteixen els 360.000 €
Compra de l’immoble
295.000 €Impostos i despeses
32.000 €Mobiliari, adequació i fotografia
15.000 €Reserva i posada en marxa
12.000 €Jurídic i administració
6.000 €Cost total del projecte360.000 €
Sis aportacions de 60.000 €. Sense finançament hipotecari en l’exemple.
Dels 360.000 €, 65.000 € es destinen a impostos, notaria, mobiliari, posada en marxa i reserva, no al preu de compra de l’immoble. Per tant, no s’ha d’assumir que el valor de la participació equivalgui a l’aportació des del primer dia. La recuperació del capital dependrà dels ingressos, els costos i el valor de venda, i no està garantida.
Veure els costos, línia per línia
Ingressos bruts estimats45.000 €
−Costos anuals estimats28.750 €
=Benefici net a repartir16.250 €
Comercialització i canals de reserva (10%)4.500 €
Gestió operativa local (10%)4.500 €
Comissió de PROPIA (5%)2.250 €
Quota fixa de gestió de PROPIA3.500 €
IBI, assegurança i comunitat3.000 €
Subministraments2.400 €
Manteniment, piscina i jardí3.600 €
Reposicions i reparacions2.000 €
Administració societària1.500 €
Fons de reserva i reposició1.500 €
La neteja entre estades la paga l’hoste, com és habitual en el lloguer vacacional: per això no surt com a cost del projecte.
Entre reposicions (2.000 €) i fons de reserva (1.500 €), el pressupost aparta 3.500 € cada any. En vuit anys són uns 28.000 €, que és l’ordre de magnitud d’una renovació completa de mobiliari i equipament. Si una reparació gran supera el fons, caldria una aportació proporcional dels copropietaris.
En l’escenari central, la remuneració de PROPIA és d’uns 5.750 € l’any per casa: 2.250 € corresponen al 5% variable i 3.500 € a la quota fixa de gestió.
Veure la derivació dels ingressos
L’escenari central suposa 155 nits llogades l’any —un 42% d’ocupació— a 291 € de mitjana. No suposa una casa plena.
| Temporada | Nits ocupades | Preu mitjà/nit | Ingressos |
|---|---|---|---|
| Alta (jul–ago) | 55 | 420 € | 23.100 € |
| Mitjana (juny, set., Setmana Santa, ponts) | 60 | 260 € | 15.600 € |
| Baixa (resta de l’any) | 40 | 160 € | 6.400 € |
| Total | 155 | 45.100 € |
Graella de sensibilitat: ocupació × preu mitjà → ingressos bruts
| 260 €/nits | 295 €/nits | 330 €/nits | |
|---|---|---|---|
| 36% (131 nits) | 34.100 € | 38.700 € | 43.300 € |
| 42% (153 nits) | 39.800 € | 45.100 € | 50.500 € |
| 48% (175 nits) | 45.500 € | 51.600 € | 57.800 € |
PROPIA cobra un 5% dels ingressos del lloguer i una quota fixa anual de gestió de 3.500 € per casa.
Rebre la informacióAlguns exemples de cases PROPIA
Cases pensades per viure-les
Casa Riu
Ulldecona (Montsià) · 185 m² · 3 habitacions · piscina privada
A vint minuts de les platges del Delta de l’Ebre, amb dues terrasses, zona d’ombra i 155 nits llogades l’any.
Capital del projecte360.000 €
Aportació de referència60.000 €
Cobrament anual estimat≈ 2.708 €
Rendibilitat de caixaAmb la informació completa
Setmanes de copropietari3
Casa Pineda
La Molina · 210 m² · 4 habitacions · jardí i jacuzzi
Casa de fusta amb vistes a la vall, llar de foc, guardaesquís i 24 setmanes d’ocupació anual.
Capital del projecte420.000 €
Aportació de referència70.000 €
Cobrament anual estimat≈ 3.160 €
Rendibilitat de caixaAmb la informació completa
Setmanes de copropietari3
Casa Vella
Pals · 160 m² · 3 habitacions · pati i piscina
Casa rehabilitada dins del nucli antic, amb pedra vista, pati interior i 28 setmanes llogades l’any.
Capital del projecte240.000 €
Aportació de referència40.000 €
Cobrament anual estimat≈ 1.806 €
Rendibilitat de caixaAmb la informació completa
Setmanes de copropietari3
Cada casa combina una ubicació amb demanda, espais còmodes per a estades llargues i una operació de lloguer que funciona durant bona part de l’any.
No hi ha un únic futur
Quatre escenaris, un mateix actiu.
Estimacions simulades abans d’impostos. No són una garantia de rendibilitat.
| Escenari | Ingressos | Per inversor |
|---|---|---|
| Advers | 32.000 € | ≈ 1.083 € |
| Prudent | 38.000 € | ≈ 1.833 € |
| Central● | 45.000 € | ≈ 2.708 € |
| Favorable | 52.000 € | ≈ 3.583 € |
En l’escenari central, una revalorització nominal del 2% anual situaria l’immoble en uns 359.600 € al cap de deu anys. Després d’un 5% de costos de venda, la part neta estimada seria d’uns 56.930 € per inversor. La revalorització ajuda a absorbir costos inicials: no se suma directament al rendiment del lloguer.
En l’escenari advers no recuperes del tot el capital: al cap de deu anys hauries recuperat uns 52.870 € dels 60.000 € aportats. És el resultat que has de poder assumir abans d’invertir.
Els percentatges de rendibilitat i la TIR a deu anys s’han de llegir amb les hipòtesis i els quatre escenaris complets, no com un titular aïllat.
Rebre la informacióUna segona opinió, amb context
Vols una segona opinió? Pregunta-ho al teu ChatGPT o Claude.
Aquí tens un text que resumeix el model i el teu cas. El pots revisar, ajustar o esborrar abans d’enviar-lo: sempre veuràs exactament quina informació rep.
Ja hem copiat el text al teu porta-retalls: si no apareix precarregat, només l’has d’enganxar.
S’obrirà una pestanya nova. PROPIA no rep la teva conversa ni el que hi escriguis.
Com treballem
Selecció, comissió i contacte.
Com seleccionem
- Preu de compra per sota de 7 vegades els ingressos bruts anuals estimats.
- Habilitació turística vigent i compatible amb la normativa aplicable; la continuïtat o transmissió s’haurà de verificar en cada operació.
- Ocupació de la zona per sobre del 40% anual amb preu mitjà per nit de 250 € o més per a sis places.
- Menys de 90 minuts d’aeroport o estació d’alta velocitat.
- Sense intervenció estructural pendent: coberta, instal·lacions i cèdula en ordre.
- Exterior utilitzable i piscina privada: és el que sosté el preu per nit.
- Estatuts de la comunitat sense limitacions al lloguer turístic.
- Comparables venuts els últims 12 mesos, per no comprar en un mercat sense sortida.
I què descartem: Obra nova sobre plànol, pisos en comunitats conflictives, municipis amb regulació en revisió i qualsevol preu per sobre de 8 vegades els ingressos.
Veure els 8 criteris en detall, amb un exemple de casa descartada →
Com guanya diners PROPIA
PROPIA cobra un 5% dels ingressos del lloguer més una quota fixa de gestió de 3.500 € l’any per casa: uns 5.750 € en total a l’escenari central. Cap comissió sobre el teu capital, ni d’entrada, ni de sortida, ni res per comprar la casa. Si la casa no es lloga, la part variable no cobra, però la quota fixa cobreix la nostra estructura mínima perquè el model sigui un negoci real quan es repliqui en diverses cases.
Inicialment, la comercialització i la gestió local (20%) s’externalitzen. Si més endavant se n’internalitza una part, les condicions econòmiques aplicables a cada casa continuaran sent les que constin en la seva documentació.
5 % × 45.000 € ≈ 2.250 € + 3.500 € ≈ 5.750 €
Inverteixes des de la teva empresa? → (en castellà)
Transparència abans que promeses
Com tot immoble: hi ha risc, i no és líquid.
Els ingressos poden variar, l’immoble pot perdre valor i la venda d’una participació pot no ser immediata. També hi ha risc regulatori, operatiu, de manteniment i de concentració en un sol actiu.
Sense garanties
Ni el rendiment, ni l’ocupació, ni la revalorització estan assegurats.
Horitzó llarg
És una inversió pensada per mantenir, no un producte amb liquiditat diària.
Informació completa
Cada oportunitat haurà de presentar pressupost, riscos i condicions abans de cap decisió.
Fiscalitat
Totes les xifres d’aquesta web són abans d’impostos. La tributació dependrà de l’estructura definitiva del projecte i de la situació de cada inversor, de manera que dos cobraments bruts iguals poden donar resultats nets diferents. No fem assessorament fiscal ni afirmem cap avantatge fiscal: abans d’invertir, un assessor ha de revisar la documentació i el teu cas concret.
EL QUE PASSA QUAN NO ESTEU D’ACORD
Qui decideix, i com surts.
Compartiràs una casa amb cinc desconeguts durant vuit o deu anys. El que importa no és que tot vagi bé: és què passa quan alguna cosa va malament.
Governança
- Informe trimestral d’ocupació, ingressos i despeses; junta anual.
- Decisions ordinàries: les executa la gestora dins el pressupost anual aprovat.
- Despesa extraordinària per sobre d’un llindar (p. ex. 3.000 €): majoria simple.
- Venda de la casa: majoria reforçada 4/6 a partir de l’any 5; unanimitat abans.
- Impagament: el pacte haurà de definir les conseqüències, els terminis i les garanties aplicables, amb revisió jurídica.
- Derrames: possibles. Si el fons de reserva no cobreix una despesa extraordinària, aportació proporcional.
Sortida i liquiditat
La proposta preveu una finestra anual de transmissió, una valoració de referència mitjançant taxació independent i un dret d’adquisició preferent de 30 dies per als altres copropietaris. Si no l’exerceixen, es podria transmetre la participació a un tercer que acceptés el pacte de socis. Sense comprador, la participació no es vendria en aquella finestra.
Això no és liquiditat. Sortir pot trigar mesos o més d’un exercici, i el preu de taxació pot ser inferior al que vas aportar.
Estructura prevista, pendent de tancar amb assessorament jurídic a cada projecte.
Si PROPIA desapareix
En l’estructura prevista, la casa seria propietat de la societat, no de PROPIA. La continuïtat dels drets dels socis i la substitució de la gestora dependrien del pacte de socis, els estatuts i el contracte de gestió, que requeriran revisió jurídica.
ABANS DE DEIXAR-NOS EL TEU CORREU
Això no és per a tothom.
Encaixa si:
- Ja et gastes entre 3.000 i 6.000 € l’any en lloguers vacacionals i sols tornar a la mateixa zona.
- Tens entre 40.000 i 100.000 € que no necessitaràs en vuit o deu anys.
- La resta del teu patrimoni ja està diversificat i això seria una part petita.
- Vols fer servir la casa i valores que els ingressos de lloguer puguin compensar una part dels costos.
- Et sembla raonable anar-hi tres setmanes l’any, a la mateixa casa, i un cop cada tres anys a l’agost.
No encaixa si:
- Busques sobretot liquiditat, diversificació i rendiment financer. Un fons indexat global té característiques molt diferents i pot encaixar millor amb aquest objectiu.
- T’agrada canviar de destinació cada estiu. En aquest cas, el lloguer vacacional pot oferir-te més flexibilitat.
- Vols disposar de tot el mes d’agost cada any. El calendari proposat per PROPIA no ho permet.
- Pots necessitar aquests diners en menys de cinc anys.
- No tens la resta del patrimoni diversificat. Això seria concentrar, no diversificar.
Si t’identifiques sobretot amb la segona llista, és probable que PROPIA no encaixi amb el que busques.
Preguntes freqüents
Què compro exactament?
A PROPIA compres participacions de la societat propietària de la casa, en proporció al que aportes. Ets soci o accionista de la societat amb els altres cinc participants; no adquireixes directament una quota de l’immoble, un dret d’ús ni una reserva de setmanes.
Puc fer servir la casa a l’agost?
Les setmanes de copropietari es reserven prioritàriament en temporada mitjana i baixa, quan la casa sovint no es llogaria: per això la tarifa és la meitat del valor net de la setmana. L’alta temporada es reparteix per rotació entre copropietaris i es valora a preu de mercat, perquè és la que sosté el rendiment de tots. I quan un copropietari fa servir la casa, la seva tarifa entra al fons comú: no treu res als altres cinc.
Quantes setmanes em toquen?
En proporció a la teva part. El model reserva 18 setmanes l’any per a ús dels copropietaris i es reparteixen pro rata: amb 60.000 € de 360.000 en surten 3.
Què passa si vull sortir?
Hi ha una finestra anual de transmissió amb valoració per taxació independent, dret d’adquisició preferent dels altres copropietaris durant 30 dies i, si no l’exerceixen, venda lliure a un tercer que accepti el pacte de socis. És una inversió il·líquida: pot trigar mesos i el preu pot ser inferior al que vas aportar.
Qui decideix quan es ven la casa?
El pacte de socis. La gestora executa les decisions ordinàries dins el pressupost aprovat; la venda de la casa requereix majoria reforçada de 4 sobre 6 a partir del cinquè any, i unanimitat abans.
Què passa si un copropietari no paga la seva part?
El pacte de socis haurà de definir les conseqüències de l’impagament, els terminis de regularització i, si escau, els mecanismes de transmissió de la participació. Aquesta clàusula requerirà revisió jurídica específica.
Hi pot haver derrames?
Sí. El pressupost anual destina 3.500 € entre reposicions i fons de reserva, que en vuit anys acumula uns 28.000 € per renovar mobiliari i equipament. Si una reparació gran supera el fons, els copropietaris hi hauríeu d’aportar en proporció.
Quina fiscalitat tinc?
Totes les xifres de la web són abans d’impostos. La tributació dependrà de l’estructura definitiva i de la situació de cada inversor. No fem assessorament fiscal: un assessor ha de revisar la documentació i el teu cas abans que prenguis cap decisió.
Puc invertir a través de la meva societat?
Dependrà de l’estructura jurídica i fiscal de cada projecte i de la teva societat. S’haurà de confirmar amb la documentació definitiva i assessorament professional.
Què passa si la casa no es lloga tant com esperem?
En l’escenari prudent, amb 38.000 € d’ingressos, el cobrament baixa a uns 1.833 € (3,1%); en l’escenari advers, amb 32.000 €, a uns 1.083 € (1,8%). Els 17.500 € de costos fixos no baixen; només el 25% variable, perquè comercialització, gestió i la nostra comissió es cobren sobre el que es factura.
On seran les cases?
A la costa mediterrània catalana i a zones properes amb accés fàcil a la platja, temporada àmplia, llicència turística vigent i transmissible i mercat de segona mà amb comparables recents. El preu de compra hi és clau: si a la costa immediata no surten els números, mirem l’interior a vint o trenta minuts de la platja.
Puc visitar la casa abans d’invertir?
La proposta és que puguis visitar la casa i revisar la documentació completa —pressupost, riscos i condicions— abans de prendre cap decisió.
Qui gestiona el lloguer?
Una operació professional local s’encarrega de comercialització, atenció als hostes, neteja i coordinació. El seu 20% dels ingressos —10% de comercialització i 10% d’operació— ja està descomptat de totes les xifres que veus.
Com guanya diners PROPIA?
PROPIA cobra un 5% dels ingressos del lloguer més una quota fixa de gestió de 3.500 € l’any per casa: uns 5.750 € en total a l’escenari central, uns 958 € per copropietari, i totes dues són línies visibles de la taula de costos, ja descomptades de totes les xifres que veus. Cap comissió sobre el teu capital, ni d’entrada, ni de sortida, ni res per comprar la casa. La quota fixa existeix perquè amb només el 5% el negoci no es sosté quan es repliqui en diverses cases; és la condició de les primeres cases i es manté encara que en el futur canviï per a cases noves.
Què passa si canvia la regulació del lloguer turístic?
És un risc real. Si es restringís el lloguer turístic, caldria valorar les alternatives legalment disponibles, que podrien incloure altres modalitats de lloguer amb ingressos inferiors. Per això, la situació urbanística i l’habilitació turística s’han de verificar en cada projecte.
Què passa amb la meva part si em passa alguna cosa?
La transmissió per herència dependrà de la legislació aplicable, els estatuts i el pacte de socis, inclòs el dret d’adquisició preferent que s’hi estableixi. Requerirà revisió jurídica.
Què passa si PROPIA deixa d’existir o de gestionar la casa?
En l’estructura prevista, la casa seria propietat de la societat, no de PROPIA. La continuïtat dels drets dels socis i la substitució de la gestora dependrien del pacte de socis, els estatuts i el contracte de gestió, que requeriran revisió jurídica.
La informació
Coneix el model abans de decidir.
Rep un correu de confirmació i avisa’ns si vols conèixer futures oportunitats de PROPIA.
P.